„Wir wohnen zusammen im Stadtzentrum in einer Mietwohnung und arbeiten seit Corona viel von Zuhause aus. In nächster Zukunft möchten wir Kinder. Deshalb spielen wir mit dem Gedanken, uns eine eigene Immobilie zu kaufen. Außerdem stehen wir inzwischen mit beiden Beinen im Berufsleben und konnten in den vergangenen Jahren einen fünfstelligen Vermögensbetrag ansparen. Den möchten wir nun gerne investieren. Unsere solide Gehaltssituation würde uns eine Immobilien-Finanzierung zu guten Bedingungen ermöglichen. Außerdem haben wir bereits einen Bausparvertrag und bekommen einen Zuschuss von unseren Eltern.“

Mit Immobilienexperte Oliver Miesel

Wie verbreitet/populär sind Bausparverträge unter unseren Kunden? Oder auch allgemein in Deutschland?

Besonders in den letzten fünf bis zehn Jahren ist der Bausparvertrag eines der am häufigsten abgeschlossenen Finanzprodukte gewesen. Denn vor allem als die Zinsen zurück gegangen sind und das Interesse an Immobilien zugenommen hat, sind Bausparverträge wieder richtig populär geworden. Aktuell stagniert diese Entwicklung zwar ein wenig, aber das wird sich voraussichtlich wieder ändern. Außerdem ist es auch heute sinnvoll, einen Bausparvertrag abzuschließen, um sich das jetzige günstige Zinsniveau für die Zukunft zu sichern. Dadurch, dass man relativ frei ist hinsichtlich der Entscheidung, wann und in welcher Höhe man den Vertrag besparen möchte, geht es wirklich erstmal darum, sich jetzt das Recht auf die niedrigen Zinsen zu einem späteren Zeitpunkt zu „erkaufen“. Besonderheiten, wie das kostenlose Sondertilgungsrecht zum beliebigen Zeitpunkt, das es so bei keinem anderen Finanzprodukt gibt, kommen als Positiv-Argumente hinzu.

Der Bausparvertrag gilt quasi als „Allrounder“ für Kunden, die tatsächlich bauen wollen, andere Vorhaben geplant haben oder auch Unentschlossene. Dennoch: zu welchem Zeitpunkt im Leben würden Sie einen Bausparvertrag empfehlen? In welcher Lebensphase ist Bausparen ein relevantes Thema für unsere Kunden?

Man mag vermuten, der ideale Zeitpunkt, um einen Bausparvertrag abzuschließen, ist zu Beginn des Erwachsenenalters, wenn womöglich das erste Gehalt auf das Konto fließt und vielleicht auch schon der Wunsch besteht, sich in Zukunft eine Immobilie zu kaufen. Doch tatsächlich kann ein Bausparvertrag bereits viel früher abgeschlossen werden, im Prinzip bei der Geburt eines Kindes. Das klingt zwar erstmal ungewöhnlich, für ein Neugeborenes einen Bausparvertrag über 100.000€ abzuschließen, aber wenn man bedenkt, dass nicht selten die Eltern oder Großeltern traditionell zur Geburt eines Kindes ein Sparbuch anlegen, ist ein Bausparvertrag wahrscheinlich die sinnvollere Alternative. Denn statt kaum verzinst zu werden, kann man beim Bausparvertrag dem Kind wenigstens für die Zukunft Zinsen von 1,5% sichern. Die hohe Flexibilität bei den Zeitpunkten und der Höhe der Einzahlungsbeträge ermöglicht es außerdem allen Beteiligten, sich wann immer sie wollen, an der Besparung zu beteiligen.

Zur (Vorbereitung einer) Immobilienfinanzierung gehört sicher nicht nur der Bausparvertrag. Wie fügt sich das Thema Bausparen in den Sparplan eines Kunden ein? Wie geht es mit anderen Bestandteilen unserer „ganzheitlichen Beratung“ einher?

Durch die hohe Flexibilität in der Sparphase des Bausparvertrags, gibt es durchaus clevere Möglichkeiten, diesen mit anderen Produkten (der Bayerischen) zu kombinieren. Denn besonders wenn das Bauvorhaben noch einige Jahre entfernt liegt und man sich einfach erstmal die günstigen Zinsen sichern möchte, um später davon zu profitieren, kann es sich lohnen, den Vertrag jetzt abzuschließen und erstmal geringfügig zu besparen. Mit dem zur Verfügung stehenden Geld investiert man stattdessen erstmal in eine etwas vielversprechendere Anlage. Dies könnte bei uns z.B. ein Pangaea Fonds sein. Dies ist mit etwas mehr Mut zum Risiko verbunden. Aber: Hat man auf diesem Weg aus dem Geld ein bisschen mehr raus geholt, kann man es dann auf den Bausparvertrag einzahlen.

Die Zinsen, die man derzeit auf einen neuen Bausparvertrag bekommt, sind so niedrig, dass sie nicht wirklich als Argument dafür sprechen. Welche Argumente gibt es dennoch, derzeit einen Bausparvertrag abzuschließen?

Es stimmt, dass die Zinsen jetzt lange Zeit gesunken und damit auf einem aktuell sehr niedrigen Niveau sind. Doch neueste Entwicklungen, wie Ankündigungen der US-Notenbank, den Leitzins zu erhöhen, der Ruck, der auch durch den deutschen Bankenmarkt gegangen ist, und die Aufhebung der KfW-Förderung sorgen jetzt wieder für Bewegung und läuten womöglich einen gegenläufigen Trend ein. Ein Bausparvertrag wird also vermutungsweise nie wieder günstiger sein als jetzt – weder vom Kaufpreis noch vom Zinssatz. Wer sich also zukunftsorientiert und zinssicher aufstellen will, da für die nächsten zehn bis 20 Jahre ansteigende Zinsen zu erwarten sind, sollte jetzt einen Bausparvertrag abschließen.

Bausparverträge bieten gewisse Förderungsmöglichkeiten, wie vermögenswirksame Leistungen, Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage. Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, um von diesen Vorteilen zu profitieren? Wer kann welche Förderung in Ansprach nehmen?

Auch wenn hier die staatliche Förderung beworben wird, würde ich von dem Thema Riester-Bausparen in aller Regel abraten. Denn hierbei erwartet einen – wie auch bei der Riester-Rente - die hohe Steuerlast dann nachgelagert, im Rentenalter.
Für Bausparer dagegen eine interessante Fördermöglichkeit sind die vermögenswirksamen Leistungen, die durch den Arbeitgeber angeboten werden. 40€ monatlich können dem Bausparvertrag zugeschossen werden.
Auch die Arbeitnehmersparzulage und die Wohnungsbauprämie sind Förderungen, die man ohne viel Aufwand mitnehmen sollte. Denn mit dem jährlichen Ausfüllen von zwei Formularen, bekommt man hier auf einfache Weise 70 bis 100€ (Wohnungsbauprämie) bzw. 42,30€ (Arbeitnehmersparzulage) obendrauf.

Dies sind zwar vielleicht nur kleine Bonbons und sie sind an Einkommensgrenzen gebunden, aber nachdem diese Grenzen nun angepasst wurden, ist es auch mehr Menschen wieder möglich, davon zu profitieren.

Insgesamt lebt das Bausparen ja aktuell vom Sichern des Zinsniveaus und weniger vom Sparen.

Bei Bausparverträgen gibt es verschiedene Modelle und Tarife. Vom kleinen Volumen, über das Modernisierungs-Wohnsparen bis zum Großvolumen-Wohnsparen. Für wen ist hier was geeignet?

Das Eigenheim-Wohnsparen ist für 99% der Interessenten das Richtige. Aufgrund der verschiedenen Varianten und der Flexibilität ist ein derartiger Tarif für fast alle Bedarfe geeignet. Im Prinzip kann jeder, der ein günstiges Darlehen für eine Immobilie benötigt, ganz unabhängig vom Alter, damit nichts falsch machen. Das Vermögens-Wohnsparen ist eher für diejenigen ohne konkretes Bau-Vorhaben geeignet und eher wie ein Sparbuch zu verstehen.

Mit Immobilienexperte Daniel Bertram

Wie unterstützen wir hier als Bayerische die Kunden im Sinne der ganzheitlichen Beratung? Wie beraten wir unsere Kunden langfristig? 

Die Investition in eine Immobilie ist für viele Menschen ein wesentlicher Teil der Altersvorsorge, quasi die „steinerne Rente“, damit man spätestens bei Renteneintritt keine Miete mehr zahlen muss oder vielleicht sogar durch Vermietung einer Wohneinheit noch eine Aufbesserung der Rente hat. Hier braucht man die Notwendigkeit einer langfristigen und ganzheitlichen Beratung wahrscheinlich kaum erklären. Wenn man diese also clever ausführt, hat man über lange Zeit immer das richtige Angebot für den Kunden - undzar nicht nur bei der Absicherung der Immobilie selbst.

Insbesondere bei der Finanzierung der Immobilien können wir durch eine riesige Auswahl an Banken für das genau auf den Kunden abgestimmte Konzept, die bestmöglichen Konditionen ermitteln. Das bedeutet, der Kunde zahlt weniger Zinsen und kann mehr Geld für die Rückzahlung des Kredits verwenden. Im Umkehrschluss bedeutet dies, es darf auch eine etwas teurere Immobilie ins Auge gefasst werden.

Bezogen auf die Absichrung passt meiner Meinung nach für Immobilienbesitzer am besten die MeP (Meine-eine-Police). Diese sieht im Mittelpunkt den Menschen, der in seiner eigenen Immobilie wohnt und diese mitsamt der Familie absichern möchte.

Warum sollte der Kunde über uns, als Versicherung, eine Immobilien-Finanzierung anstoßen? Wie greifen Finanzierung und Vorsorge hier ineinander? 

Wie schon zuvor erwähnt, ist eine Immobilie ganz klar Teil der Vorsorge des Kunden. Wer eine abgezahlte Immobilie hat, braucht im Alter keine Miete mehr zahlen oder kann diese vermieten und erhält in Form der Miete ein monatliches Einkommen.

Hierbei ist es vor allem im Kundeninteresse, wenn alle seine finanziellen Themen von EINEM Berater begleitet werden. Stückwerk im Sinne eines „Berater-Flickenteppichs“ bringt hier niemandem etwas – schon gar nicht den Kunden. Wir als Versicherung sind ein Bankenunabhängiger Finanzierungspartner und haben somit stets einen neutralen Blick auf die Banken.

Welche Versicherungen sollten mit einer Immobilienfinanzierung einhergehen oder werden vielleicht sogar von der Bank gefordert? 

Im besten Falle hat der Kunde alle Risiken abgesichert, die finanzielle Nachteile mit sich bringen können und wodurch die Mittel, die für die Immobilienfinanzierung eingeplant wurden, nicht mehr aufgebracht werden könnten. Zusammengefasst geht es hier um die Einkommens- und Hinterbliebenenabsicherung. Beispiele für die wichtigsten Versierungsprodukte in diesem Zusammenhang sind also die Haftpflichtvesicherung, Risikolebensversicherung, Berufsunfähigkeitsversicherung, Pflegeversicherung und Unfallversicherung.

Ein anderes Thema ist die Absicherung des Vermögenswertes "Immobilie", der ab Baubeginn geschaffen wird. Weil auch die Bank, die das Objekt finanziert, hier auf der sicheren Seite sein will, wird eine Wohngebäudeversicherung in der Regel von der Bank zwingend verlangt.

Die Zinsen waren in den letzten Jahren sehr niedrig. Die Chancen, eine (bezahlbare) Immobilie zu bekommen, aber leider auch. Raten Sie jedem dazu, sich ein Eigenheim zuzulegen oder gibt es auch Voraussetzungen, unter denen es sinnvoller ist, Mieter zu bleiben?

Meiner Meinung nach ist Immobilieneigentum im Prinzip für jeden Menschen ein wichtiges Thema - gerade weil es Teil der Altersvorsorge ist. Sofern man sich mit dem Kauf der Immobilie aber finanziell übernimmt oder an seine Grenzen geht, sollte man vielleicht lieber Mieter bleiben. Denn es gibt ja auch noch andere Wege finanziell vorzusorgen.

Beim Immobilienerwerb sind die meisten Deutschen im Durchschnitt um die 40 Jahre alt. Aber wir sollten ja nicht erst in dem Alter mit unseren Kunden in Kontakt treten. Ab wann begleiten Sie unsere Kunden auf dem Weg zur eigenen Immobilie? Wie gehen Sie vor? Erstellen Sie mit ihnen einen Sparplan zum Vermögensaufbau für die Immobilie?

Dazu gibt es eigentlich kein passendes Alter. Der Ansatz "je früher desto besser" kann natürlich auch in diesem Bereich seine Vorteile mitbringen. In der Tat sind die meisten meiner Kunden aber im Alter zwischen 20 und 30 Jahren. Und im ersten Termin haben IMMER sie den Hauptredeanteil. Ich lasse mir ausführlich das Immobilien-Vorhaben erklären, höre gut zu, hinterfrage Intentionen: Zu welchem Zweck soll die Immobilie erworben werden? Wo sehen die Kunden sich selbst in 10, 15 oder 20 Jahren? Auf der Grundlage dieser Informationen spreche ich dann über die Finanzierungsmöglichkeiten.

Wenn jemand gleich oder zeitnah kaufen möchte, unterstützen wir dann natürlich in Sachen Finanzierung aber auch bei der Objektsuche. Unsere Begleitung kann jedoch auch recht früh anfangen. Sind die Kunden finanziell noch nicht soweit aufgebaut, dass sie die Immobilie bereits erwerben können, haben aber die feste Absicht einmal Immobilienbesitzer zu werden, dann sprechen wir über einen individuellen Sparplan.

Wenn man beim Neubau schon die Möglichkeit hat, die Immobilie selbst zu konfigurieren, ist es ratsam, längerfristig zu planen und z.B. die Familienplanung schon jetzt zu berücksichtigen. Macht es aus Ihrer Sicht Sinn, auch gleich so zu bauen, dass ein Teil des Hauses später als separate Wohnung vermietet werden könnte?

Sofern die Kunden so langfristig denken und planen, und sich vorstellen können, auch nach dem Auszug möglicher Kinder in der Immobilie zu bleiben, macht das auf jeden Fall Sinn. Allerdings bleibt auch die Frage, ob der Kunde sich dies leisten kann und erstmal das passende Grundstück dafür vorhanden ist, auf dem die gewünschte Bauweise auch zulässig ist. Die meisten Kunden sind heutzutage fast schon froh, wenn Sie überhaupt eine Immobilie finden.

Neubauten werden in aller Regel nach aktuellen gesetzlichen und ökologischen Standards gebaut. Welche Förderungen und Sonderkredite können Käufer hierbei in Anspruch nehmen? Und was gilt es zu beachten – Stichwort KfW-Darlehen?

Grundsätzlich gibt es verschiedene Arten von Förderung, die man beantragen kann. Die Fördermöglichkeiten sind auch immer Teil der Beratung, da die Kunden damit teilweise erhebliche Einsparungen im Zins und in der Rate haben können.

• Von der KfW gibt es zinsvergünstigte Darlehen und Zuschüsse für Immobilen, die den KfW-Standards entsprechen.
• Von Banken gibt es Zinsnachlässe für einen günstigen Energiebedarf.
• Von den Landesbanken gibt es sogenannte Eigenheimzulagen für Immobilienkäufer (mit Einkommensgrenzen).
• Und von den Gemeinden gibt es teilweise Grundstücke, die im sogenannten „Einheimischen Modell“ vergeben werden. Das bedeutet, einkommensschwächere Haushalte aus der Region bekommen die Grundstücke vergünstigt.

Allerdings muss man berücksichtigen, dass das Thema Förderungen natürlich durch politische Entscheidungen beeinflusst bzw. bestimmt wird und sich daher immer sehr schnelle Änderungen ergeben können. Insofern ist das hier und heute Geäußerte vielleicht morgen schon wieder hinfällig und es umso wichtiger, sich gut informiert zu halten.

Corona und damit verbundene Lieferengpässe oder Ausfälle von Arbeitern führen aktuell vielfach dazu, dass Neubauten erst wesentlich später fertiggestellt werden können als geplant. Wie wirkt sich das auf die vereinbarte Finanzierung aus?

Verzögerungen im Bau sollten immer mit einkalkuliert werden. Das haben wir auch schon vor Corona so gehalten. Beim Neubau achten wir daher immer darauf, dass die Kunden eine Finanzierung erhalten, bei der die bereitstellungszinsfreie Zeit mindestens 12 Monate beträgt. Diese vereinbarte Dauer zu Beginn einer Finanzierung ist die Zeit, die der Kunde hat, um den Kredit (nach Baufortschritt) abzurufen ohne, dass er auf den noch nicht abgerufenen Teil einen sogenannten Bereitstellungszins zahlt. Dies sollte man in der Finanzierung eines Bauvorhabens immer mit dem Kunden besprechen, um ihn auf diese mögliche Situation hinzuweisen und ggf. davor zu schützen. Denn schließlich möchten wir nicht, dass dem Kunden für die Bereitstellung noch nicht abrufbarer Gelder vermeidbare Kosten entstehen.